Ακίνητα: Ποια πωλούνται στη μισή τιμής της αγοράς; Πώς θα βγάλετε τα χρήματα της ανακαίνισης με...αφορολόγητο ενοίκιο;
Πονοκέφαλος οι τιμές των ακινήτων
Σημαντική είναι η μείωση της τιμής πώλησης που εμφανίζουν τα ακίνητα που προέρχονται από πλειστηριασμούς, τράπεζες και χρηματοπιστωτικά ιδρύματα (REOs) σε σχέση με τα διαμερίσματα που προσφέρονται μέσω μεσιτικών γραφείων.
Με τα ακίνητα από πλειστηριασμούς, μάλιστα, να είναι σχεδόν 50% φθηνότερα από τις τιμές της αγοράς, ενώ χαμηλότερο κατά 30% είναι και το κόστος πώλησης των REOs.
Στους μεγάλους δήμους της Αθήνας πωλούνται πάνω από 12 χιλιάδες ακίνητα
Σύμφωνα με την ανάλυση της πλατφόρμας ακινήτων Ask Wire στους μεγαλύτερους και γνωστότερους δήμους της Αθήνας, διατίθενται σήμερα προς πώληση συνολικά 12.195 διαμερίσματα, με τη μέση τιμή τους να ανέρχεται στις 290.000 ευρώ. Η πλειονότητα αυτών, δηλαδή 11.554 διαμερίσματα, πωλούνται μέσω μεσιτικών γραφείων, με τη μέση τιμή τους να διαμορφώνεται στις 296.000 ευρώ. Αντίθετα, τα ακίνητα που ανήκουν σε τράπεζες ή χρηματοπιστωτικά ιδρύματα (REOs) έχουν χαμηλότερες τιμές, με τον μέσο όρο να κυμαίνεται στις 227.000 ευρώ. Ακόμη πιο προσιτά είναι τα ακίνητα που πωλούνται μέσω πλειστηριασμών, καθώς η μέση τιμή τους ανέρχεται στις 126.000 ευρώ.
Σε πλειστηριασμό τουλάχιστον 200 ακίνητα με μειωμένη τιμή
Σε ό,τι αφορά τους πλειστηριασμούς, στο κέντρο της Αθήνας σήμερα τα διαμερίσματα που είναι προς πώληση μέσω αυτής της διαδικασίας ανέρχονται στα 212 και με μέσο όρο τιμής στα 104.044 ευρώ. Ο Πειραιάς ακολουθεί με 60 ακίνητα που πωλούνται μέσω πλειστηριασμών, συνολικής αξίας 6.476.469 ευρώ και μέση τιμή των διαμερισμάτων στις 107.941 ευρώ. Άλλες περιοχές, όπως η Γλυφάδα και η Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη, καταγράφουν λιγότερους πλειστηριασμούς, αλλά με υψηλότερες μέσες τιμές. Στη Γλυφάδα πραγματοποιήθηκαν 17 πλειστηριασμοί με συνολική αξία 5.574.300 ευρώ και μέση τιμή 327.900 ευρώ, ενώ στη Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη έγιναν 11 πλειστηριασμοί, με συνολική αξία 3.621.800 ευρώ και μέση τιμή 329.255 ευρώ. Αυτές οι περιοχές καταγράφουν υψηλότερες τιμές λόγω της ακριβής αξίας των ακινήτων τους, που αντανακλά τη ζήτηση για πιο ακριβά και πολυτελή ακίνητα.
Στις υπόλοιπες περιοχές, όπως η Κηφισιά και το Μαρούσι, καταγράφηκαν 10 και 16 πλειστηριασμοί αντίστοιχα, με μέσες τιμές 197.760 ευρώ και 181.502 ευρώ. Αντίστοιχα, στη Νέα Σμύρνη έγιναν 16 πλειστηριασμοί με μέση τιμή 163.432 ευρώ και στο Περιστέρι 52 πλειστηριασμοί με μέση τιμή 87.035 ευρώ, που δείχνουν μια διαφοροποίηση στην τιμή ανά περιοχή, με το Περιστέρι να καταγράφει τη χαμηλότερη μέση τιμή ανά ακίνητο.
Θυμηθείτε επίσης πώς η Κύπρος έχει κάνει την μεταβιβάσεις ακινήτων να μοιάζουν παιχνιδάκι
Το μοντέλο ακινήτου reos
H Αθήνα έχει 166 διαθέσιμα ακίνητα reos προς πώληση συνολικής αξίας 28.244.960 ευρώ, με τη μέση τιμή να ανέρχεται σε 170.150 ευρώ. Στη Γλυφάδα διατίθενται 8 ακίνητα συνολικής αξίας 2.570.150 ευρώ, με μέση τιμή 321.269 ευρώ ανά ακίνητο. Η Γλυφάδα, ως μία από τις πιο ακριβές περιοχές, προσφέρει πολυτελή ακίνητα κοντά στη θάλασσα, ιδανικά για εκείνους που επιθυμούν υψηλής ποιότητας κατοικία. Το ίδιο συμβαίνει με Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη, όπου προς πώληση είναι 15 reos, με συνολική αξία 11.954.700 ευρώ και μέση τιμή 796.980 ευρώ.
Ελαφρώς πιο φθηνά είναι αυτού του τύπου τα διαμερίσματα στα Βόρεια Προάστια, για παράδειγμα στην Κηφισιά, όπου η μέση τιμή τους φτάνει τα 441.762 ευρώ, ενώ στο Μαρούσι ο μέσος όρος είναι 229.286 ευρώ. Στο Περιστέρι, με 11 ακίνητα αξίας 431.900 ευρώ και μέση τιμή 39.264 ευρώ, οι τιμές είναι ιδιαίτερα προσιτές, καθιστώντας τηνν περιοχή μια καλή επιλογή για επενδύσεις με χαμηλότερο προϋπολογισμό. Ο Πειραιάς, με 13 ακίνητα συνολικής αξίας 2.040.000 ευρώ και μέση τιμή 156.923 ευρώ, αποτελεί μια ελκυστική αγορά για αγοραστές που επιθυμούν να επενδύσουν κοντά στο μεγαλύτερο λιμάνι της χώρας, ενώ η περιοχή είναι σε ανάπτυξη, με νέες υποδομές.
Ή μήπως να αξιοποιήσουμε ένα παλιότερο και πιο οικονομικό ακίνητο
Το Υπουργείο Οικονομικών έχει ως στόχο να δώσει ουσιαστική λύση στο ακανθώδες ζήτημα του στεγαστικού προσφέροντας διπλό κίνητρο στους φορολογούμενους: Επιδότηση για ανακαίνιση κλειστών ακινήτων και αφορολόγητο εισόδημα από την ενοικίασή τους. Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» προβλέπει επιδότηση έως 8.100 ευρώ για δαπάνες ανακαίνισης, ενώ το εισόδημα από την ενοικίαση παραμένει αφορολόγητο για τρία χρόνια.
Επί του πρακτέου
Ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος 90 τ.μ., το οποίο παραμένει κενό τα τελευταία τρία χρόνια, αποφασίζει να αξιοποιήσει το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», όπως προβλέπεται στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο.
Ο ιδιοκτήτης πραγματοποιεί εργασίες, όπως βάψιμο εσωτερικών χώρων, αντικατάσταση πατωμάτων, ανακαίνιση μπάνιου και κουζίνας. Το κόστος των εργασιών ανέρχεται σε 13.500 ευρώ. Με το πρόγραμμα, λαμβάνει επιδότηση 60%, δηλαδή 8.100 ευρώ, ενώ το 50% της επιδότησης (4.050 ευρώ) μπορεί να του δοθεί προκαταβολικά με την έγκριση της αίτησης. Μετά την ανακαίνιση, υπογράφεται σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τριών ετών, με μηνιαίο ενοίκιο 500 ευρώ. Καθώς το ακίνητο ήταν κενό για τρία χρόνια, ο ιδιοκτήτης απολαμβάνει αφορολόγητο εισόδημα από την ενοικίαση.
Τι κερδίζει ο ιδιοκτήτης
1. Μειωμένο κόστος ανακαίνισης: Επένδυσε 13.500 ευρώ, αλλά ουσιαστικά πλήρωσε μόνο 5.400 ευρώ μετά την επιδότηση (13.500 - 8.100 = 5.400).
2. Αφορολόγητο εισόδημα: Κερδίζει 500 ευρώ τον μήνα από το ενοίκιο, δηλαδή 18.000 ευρώ σε τρία χρόνια, χωρίς φόρο εισοδήματος.
3. Αξιοποίηση ακινήτου: Ένα ακίνητο που παρέμενε κλειστό αποκτά ξανά αξία και αποδίδει εισόδημα. Τα χρήματα της επένδυσης, τα 5.400 ευρώ, «βγήκαν» σε περίπου 10 μήνες και ενοίκιο συνεχίζει να είναι αφορολόγητο!
Αναλυτικά τα μέτρα που περιλαμβάνονται στο φορολογικό νομοσχέδιο
«Ανακαινίζω – Νοικιάζω»
Το πρόγραμμα καλύπτει το 60% του κόστους ανακαίνισης, με μέγιστο ποσό τα 13.500 ευρώ.
Επιπλέον:
• Το 50% της επιδότησης μπορεί να δοθεί προκαταβολικά.
• Το μέτρο ισχύει αναδρομικά για αιτήσεις που έχουν υποβληθεί από τις 8 Απριλίου 2024.
• Η ανακαινισμένη κατοικία πρέπει να ενοικιαστεί με μακροχρόνια μίσθωση (τουλάχιστον τρία χρόνια).
Όροι για την επιδότηση
• Οι δαπάνες πρέπει να εξοφλούνται ηλεκτρονικά.
• Η μίσθωση πρέπει να έχει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών.
Αφορολόγητο εισόδημα από την ενοικίαση
Οι ιδιοκτήτες κατοικιών έως 120 τ.μ., που θα ανοίξουν τα ακίνητά τους για μακροχρόνια μίσθωση, δικαιούνται μηδενικό φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια, εφόσον:
1. Το εισόδημα προέρχεται από μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, με σύμβαση που υπογράφεται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025.
2. Το ακίνητο ήταν δηλωμένο ως κενό (έντυπο Ε2) ή μη μισθωμένο τα έτη 2022-2024.
3. Δεν υπήρξαν δηλώσεις μίσθωσης ή βραχυχρόνιας χρήσης για το ακίνητο κατά την περίοδο της μίσθωσης.
Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει αν tο ακίνητο παραμείνει κενό κατά τη διάρκεια της μίσθωσης η χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση.
Βεβαίως, πολλοί μπορεί να σκεφτούν ότι θα ήταν προτιμότερο να πραγματοποιήσουν τις ίδιες εργασίες χωρίς αποδείξεις, πληρώνοντας «μαύρα», ώστε να αποφύγουν τον ΦΠΑ, αντί να αξιοποιήσουν την επιδότηση. Ωστόσο, από την 1η Δεκεμβρίου αλλάζει ο τρόπος ελέγχου στη διακίνηση οικοδομικών και άλλων συναφών υλικών, καθώς τίθεται σε ισχύ το Ψηφιακό Δελτίο Αποστολής. Με αυτά τα νέα δεδομένα, η επιδότηση της επένδυσης και η φοροαπαλλαγή στα ενοίκια μπορεί τελικά να αποδειχθούν πιο ελκυστικές επιλογές σε σύγκριση με την τακτική των «μαύρων» συναλλαγών.
Aκολουθήστε μας στo Google News
